(wybrane zagadnienia -do użytku przez osoby zainteresowane dzierżawą)

1. ZASADY OGÓLNE
Zgodnie z ustawą z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity Dz. U. z 2001 r. Nr 57, poz. 603, z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, umowę dzierżawy nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa zawiera się po przeprowadzeniu przetargu. Od tej zasady ustawa przewiduje wyjątki.
Mianowicie, przetargu nie stosuje się jeżeli:
1) nieruchomość, która w dniu przejęcia przez Agencję znajduje się na podstawie umowy lub decyzji administracyjnej we władaniu osoby fizycznej lub prawnej – może być wydzierżawiana tej osobie w okresie jednego roku od dnia przejęcia przez Agencję do Zasobu WRSP,
2) w wyniku kolejnego przetargu nie został wyłoniony dzierżawca,
3) nieruchomość jest wydzierżawiana jednoosobowej spółce utworzonej przez Agencję,
4) dotychczasowy dzierżawca złożył Agencji oświadczenie o zamiarze dalszego dzierżawienia nieruchomości na nowych warunkach uzgodnionych z Agencją, z tym że czynsz nie może być niższy niż dotychczasowy,
5) nieruchomość, której użytkowanie wygasło na podstawie art. 16 ust. 2 ustawy z dniem 31 grudnia 1993 r. jest wydzierżawiana spółdzielni produkcji rolnej nadal faktycznie władającej tą nieruchomością,
6) nieruchomość przeznaczona przez Agencję pod ogródek przydomowy jest wydzierżawiana osobie korzystającej dotychczas z takiego ogródka bez tytułu prawnego w związku z utrata mocy obowiązującej układu zbiorowego albo zakładowej umowy zbiorowej,
7) nieruchomość będąca dotychczas w administrowaniu lub jej część jest wydzierżawiana spółce, a łącznie spełnione są następujące warunki:
a) gospodarstwo utworzone w związku z oddaniem mienia do administrowania osiągnęło łącznie przez ostatnie trzy lata dodatni wynik finansowy,
b) do spółki przystąpiło więcej niż połowa pracowników zatrudnionych w gospodarstwie, według stanu na dzień zawarcia umowy dzierżawy,
c) dokonane wpłaty pieniężne na kapitał zakładowy albo akcyjny spółki wynoszą co najmniej 20 proc. wartości majątku obrotowego i ruchomych środków trwałych, wykazanej w bilansie gospodarstwa za rok obrotowy poprzedzający rok, w którym ma być zawarta umowa dzierżawy,
d) co najmniej 20 proc. udziałów lub akcji w spółce zostało objętych przez administratora albo przez pracownika gospodarstwa lub jedną z tych osób łącznie z inną osobą, nie zatrudnioną w gospodarstwie.
W razie wydzierżawiania części nieruchomości będącej dotychczas w administrowaniu, warunki określone w pkt 7 lit. b) i c) uważa się za spełnione, jeżeli do spółki przystąpiła więcej niż połowa pracowników zorganizowanej części gospodarstwa, w skład której wchodzi wydzierżawiana nieruchomość i dokonane wpłaty pieniężne na kapitał zakładowy albo akcyjny spółki wynoszą co najmniej 20% wartości bilansowej majątku obrotowego i ruchomych środków trwałych, wchodzącej w skład zorganizowanej części gospodarstwa.
Dla nieruchomości będących przedmiotem dzierżawy Agencja sporządza wykaz, ogłoszony w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości na okres 14 dni przed dniem ogłoszenia przetargu.
W wykazie podaje się podstawowe informacje o nieruchomości, będącej przedmiotem przetargu, a w szczególności:
- oznaczenie i powierzchnię nieruchomości wg danych z ewidencji gruntów i budynków (kataster nieruchomości),
- rodzaj użytków i ich klasy,
- oznaczenie księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, albo informację że księga nie jest prowadzona,
- opis budynków i innych składników majątkowych przeznaczonych do dzierżawy.

Ogłoszenie przetargu (tak jak wykaz) podaje się do wiadomości publicznej w sposób zwyczajowo przyjęty w miejscowości, w której położona jest nieruchomość, co najmniej przez okres 14 dni przed dniem rozpoczęcia przetargu nieograniczonego i co najmniej na 21 dni przed dniem rozpoczęcia przetargu ograniczonego.
W ogłoszeniu przetargu zamieszcza się dodatkowo:
1) termin i miejsce przetargu,
2) okres dzierżawy,
3) wywoławczą wysokość czynszu, w wypadku przetargu ustnego – dodatkowo minimalną wysokość postąpienia,
4) w wypadku przetargu ofert – dodatkowe wymagania, jakim powinna odpowiadać oferta oraz termin i miejsce jej złożenia (zasadą jest, że oferty składane są u notariusza),
5) wysokość wadium, termin, miejsce i formę jego wniesienia,
Warunkiem uczestniczenia w przetargu jest wpłacenie wadium w wysokości, miejscu, terminie i formie podanej w ogłoszeniu przetargu oraz, w wypadku przetargu ofert, złożenie oferty we wskazanym miejscu i terminie, zawierającej wszystkie dane wymagane w ogłoszeniu.
Wadium wniesione przez uczestnika przetargu, który wygrał przetarg, zalicza się na poczet ceny nabycia majątku obrotowego i ruchomych środków trwałych podlegających wykupowi, które stanowią przynależności nieruchomości będącej przedmiotem umowy dzierżawy, a w wypadku gdy nie ma takiego mienia – zwraca się niezwłocznie po zawarciu umowy.
Wadium nie podlega zwrotowi w wypadku, gdy:
1) żaden z uczestników przetargu ustnego nie zgłosi postąpienia ponad wywoławczą wysokość czynszu, albo żaden z uczestników przetargu ofert nie zaoferuje co najmniej wywoławczej wysokości czynszu,
2) uczestnik przetargu, który wygrał przetarg, uchyli się od zawarcia umowy.

2. POWOŁANIE KOMISJI PRZETARGOWEJ
Przetarg przeprowadza powołana przez organizatora przetargu komisja, składająca się z trzech do siedmiu członków, w tym przewodniczącego. Organizatorem przetargu jest jednostka organizacyjna Agencji lub inny upoważniony przez nią w drodze umowy zlecenia inny podmiot, w tym gmina. Pracami komisji kieruje jej przewodniczący, wyznaczony przez organizatora przetargu.
Członkiem komisji nie powinna być osoba:
1) która uczestniczy w przetargu jako oferent,
2) której małżonek, krewny lub powinowaty do drugiego stopnia włącznie uczestniczy w przetargu jako oferent,
3) która jest wspólnikiem lub przedstawicielem oferenta,
4) która jest pracownikiem oferenta albo uczestniczy we władzach osoby prawnej, będącej oferentem.
Jeśli zachodzą wątpliwości co do bezstronności członka komisji, w szczególności w związku ze stosunkiem osobistym, służbowym lub majątkowym łączącym go z uczestnikiem przetargu, członek ten powinien zrezygnować z udziału komisji lub może być odwołany przez organizatora przetargu.

3. PRZETARG USTNY NIEOGRANICZONY
Publiczny przetarg ustny przeprowadzany jest w odniesieniu do pojedynczych działek, o małej powierzchni, z którymi nie związany jest majątek obrotowy i ruchome środki trwałe podlegające wykupowi, a także gdy wydzierżawiana nieruchomość nie stanowi jednostki zorganizowanej zatrudniającej pracowników, gdyż tylko w takich wypadkach można przyjąć wyłącznie jedno kryterium wyboru, jakim jest wysokość czynszu.
W publicznym przetargu ustnym uczestniczą osoby, które we wskazanym terminie i we właściwy sposób wniosły wadium. Przetarg przeprowadza się jeżeli stawi się chociażby jeden uczestnik przetargu.
Przewodniczący komisji rozpoczyna przetarg od stwierdzenia prawidłowości ogłoszenia przetargu, prostuje ewentualne błędy (drobne, nie oznaczające, że ulega zmianie przedmiot lub warunki przetargu), a następnie przekazuje uczestnikom przetargu informacje, m.in. na temat oznaczenia, powierzchni i opisu nieruchomości, okresu dzierżawy, wywoławczej wysokości czynszu, minimalnej wysokości postąpienia, wymienia wypadki kiedy wadium nie podlega zwrotowi, odczytuje listę uczestników przetargu, sprawdza ich tożsamość, oraz sprawdza czy wadia zostały wniesione we właściwym terminie, miejscu i formie.
W razie konieczności uzupełnienia składu komisji, jeżeli zachodzą wątpliwości co do bezstronności któregokolwiek członka komisji lub jego rezygnacją – przewodniczący zawiesza przetarg i informuje uczestników przetargu o terminie i miejscu wznowienia przetargu..
Jeżeli nie zachodzą okoliczności uzasadniające wstrzymanie przetargu, przewodniczący komisji wywołuje licytację ogłaszając wywoławczą wysokość czynszu dzierżawnego i wzywa uczestników przetargu do zgłaszania postąpień. Jeżeli mimo trzykrotnego ogłoszenia wywoławczej wysokości czynszu żaden z uczestników nie zgłosił postąpienia, przewodniczący zamyka przetarg. W przeciwnym wypadku przewodniczący komisji ogłasza kolejne postąpienia zgłaszane ustnie przez uczestników przetargu, dopóty, dopóki, mimo trzykrotnego ogłoszenia tej samej wysokości czynszu, nie ma dalszego postąpienia. W wypadku braku dalszych postąpień przewodniczący komisji informuje uczestników przetargu, że po trzecim wywołaniu najwyższej zaoferowanej wysokości czynszu dalsze postąpienia nie zostaną przyjęte, po czym wywołuje trzykrotnie ostatnią, najwyższą wysokość czynszu i zamyka licytację. Przewodniczący komisji ogłasza imię i nazwisko albo nazwę (firmę) uczestnika przetargu, który wygrał licytację.

4. PRZETARG OFERT NIEOGRANICZONY
Przetarg ofert składa się z części jawnej i niejawnej. Przeprowadza się go chociażby wpłynęła tylko jedna oferta spełniająca warunki określone w ogłoszeniu przetargu. Przetarg uważa się za nierozstrzygnięty, jeżeli nie wpłynęła żadna oferta.
Przed rozpoczęciem przetargu organizator przetargu może odstąpić od jego przeprowadzenia bez podania przyczyn.
W pracach komisji, w charakterze osoby zaufania publicznego uczestniczy notariusz, co najmniej do momentu otwarcia wszystkich ofert i parafowania każdej ich strony.

4.1. Część jawna
Przewodniczący komisji rozpoczyna przetarg od stwierdzenia prawidłowości ogłoszenia przetargu, a następnie przekazuje uczestnikom przetargu informacje m.in. na temat:
1) oznaczenia, powierzchni i opisu nieruchomości,
2) okresu dzierżawy,
3) wywoławczej wysokości czynszu,
4) liczby złożonych ofert
oraz
1) sprawdza, czy wadia zostały wniesione we wskazanym terminie, miejscu i formie,
2) informuje o wypadkach, w jakich wadium nie podlega zwrotowi.
3) otwiera koperty z ofertami złożone w terminie i miejscu wskazanym w ogłoszeniu przetargu.

Komisja odrzuca ofertę jeżeli:
1) została złożona po wyznaczonym terminie, w niewłaściwym miejscu lub przez osobę, która nie wniosła wadium,
2) nie zawiera danych wymienionych w ogłoszeniu przetargu, lub dane te są niekompletne, nieczytelne lub budzi inną wątpliwość, zaś złożenie wyjaśnień mogłoby prowadzić do uznania jej za nową ofertę.
3) uczestnik przetargu nie zaoferował co najmniej wywoławczej wysokości czynszu.
O odrzuceniu oferty, organizator przetargu zawiadamia niezwłocznie oferenta.
Jeżeli nie zachodzą okoliczności uzasadniające wstrzymanie przetargu następuje część niejawna przetargu, w której uczestniczą wyłącznie członkowie komisji.

4.2. Część niejawna
Oferty, które nie zostały odrzucone komisja szczegółowo analizuje. W razie złożenia więcej niż jednej oferty, komisja dokonuje wyboru oferty najkorzystniejszej biorąc pod uwagę zaoferowaną wysokość czynszu oraz inne kryteria (jednakowe dla wszystkich oferentów) wpływające na wybór najkorzystniejszej oferty, ustalone w warunkach przetargu
Komisja może wezwać oferenta do złożenia dodatkowych wyjaśnień. Komisja może uwzględnić dodatkowe wyjaśnienia oferenta dotyczące oferty, jeżeli nie prowadzą one do zmiany oferowanej wysokości czynszu, warunków wykupu przynależności oraz deklarowanego poziomu zatrudnienia pracowników.
Nie może być uznana za najkorzystniejszą oferta, w której przedstawiona sytuacja finansowa uczestnika przetargu nie gwarantuje należytego prowadzenia działalności gospodarczej na nieruchomości będącej przedmiotem przetargu.
W wypadkach uzasadnionych np. znaczną wartością przedmiotu przetargu lub gdy dane zawarte w ofercie są niekompletne lub budzą wątpliwości, komisja może zasięgać u oferentów dodatkowych informacji potwierdzających ich sytuację finansową, w szczególności:
- opinii banku prowadzącego rachunek bieżący,
- zaświadczenia o pełnej wysokości zadłużenia i terminowości jego spłaty (dokumenty banków kredytujących),
- wykazu wierzycieli i dłużników,
- informacji o wysokości posiadanych środków własnych - wyciągu z rachunku bankowego lub innych źródeł,
- zaświadczenia o nie zaleganiu z podatkami,
- dodatkowych zabezpieczeń,
- innych dokumentów potwierdzających sytuację finansową oferenta (np. karty podatkowej, księgi przychodów i rozchodów, zaświadczenia urzędu skarbowego o wysokości dochodów i obrotów osiąganych w ostatnich dwóch latach podatkowych, sprawozdania finansowego na koniec ostatniego roku lub kwartału lub półrocza).
Po analizie komisja zamieszcza w protokóle przetargu wniosek w sprawie wyboru najkorzystniejszej oferty wraz z uzasadnieniem lub stwierdza, że nie wybrano żadnej z ofert. Komisja podejmuje rozstrzygnięcie w drodze głosowania. W wypadku równej liczny głosów decyduje głos przewodniczącego komisji.
W razie zgłoszenia kilku równorzędnych ofert pierwszeństwo ma osoba podlegająca przepisom o ubezpieczeniu społecznym rolników oraz pracownik i spółka pracowników zlikwidowanego państwowego przedsiębiorstwa gospodarki rolnej, wydzierżawiający nieruchomość rolną w celu powiększenia albo utworzenia gospodarstwa rolnego. Jeżeli więcej niż jednemu z oferentów przysługuje pierwszeństwo, dzierżawcę ustala się dokonując wyboru tego spośród oferentów, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa, z zastrzeżeniem, że jeżeli z nieruchomością będącą przedmiotem przetargu związane są miejsca pracy na terenie gminy uznanej na podstawie przepisów o zatrudnieniu i przeciwdziałaniu bezrobociu za zagrożoną szczególnie wysokim bezrobociem strukturalnym, w razie zgłoszenia równorzędnych ofert, dzierżawcę ustala się dokonując wyboru tego spośród oferentów, który gwarantuje największą liczbę miejsc pracy i utrzymanie ich przez okres co najmniej pięciu lat.
Jeżeli ze względu na równorzędność ofert w dalszym ciągu wybór jest utrudniony, komisja przeprowadza dodatkowy przetarg ustny ograniczony do oferentów, którzy złożyli równorzędne oferty, z tym że przedmiotem przetargu w tym wypadku jest jedynie poziom dodatkowego czynszu. Komisja zawiadamia równorzędnych oferentów o terminie i miejscu przetargu ustnego. W trakcie przetargu oferenci zgłaszają ustnie kolejne postąpienia wysokości czynszu powyżej najwyżej zaoferowanego dopóki mimo trzykrotnego wywołania nie ma dalszych postąpień.
Wniosek komisji w sprawie wyboru najkorzystniejszej oferty podlega zatwierdzeniu przez organizatora przetargu. W razie niezatwierdzenia wniosku organizator przetargu niezwłocznie zwraca wadium.

5. PRZETARG USTNY OGRANICZONY
Przetarg ograniczony przeprowadza się, jeżeli w ogłoszeniu przetargu zostanie zastrzeżone, że mogą w nim uczestniczyć wszystkie albo niektóre kategorie osób, o których mowa w art. 29 ust. 3b ustawy, a więc:
1) osoby fizyczne spełniające warunki określone w przepisach o kształtowaniu ustroju rolnego zamierzające utworzyć lub powiększyć gospodarstwo rodzinne w rozumieniu tych przepisów, które są:
a) rolnikami posiadającymi gospodarstwo rolne w gminie, na obszarze której położona jest nieruchomość wystawiana do przetargu, oraz zamierzającymi powiększyć to gospodarstwo , lub
b) pracownikami zlikwidowanych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej zamierzającymi utworzyć gospodarstwo, lub
c) rolnikami, którzy po dniu 31 grudnia 1991 r. sprzedali Skarbowi Państwa nieruchomości niezbędne na cele publiczne, lub
d) członkami rolniczych spółdzielni produkcyjnych postawionych w stan likwidacji lub upadłości,
2) osoby spełniające warunki do objęcia programem osadnictwa rolniczego,
3) repatrianci w rozumieniu przepisów o obywatelstwie polskim przybyli do Rzeczypospolitej Polskiej nie wcześniej niż 6 lat przed dniem przetargu,
4) spółki utworzone przez pracowników zlikwidowanych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej.

Do przetargu ustnego stosuje się odpowiednio przepisy ogóle o przetargu oraz o przetargu ustnym nieograniczonym (rozdział 3), z tym że:
1) w ogłoszeniu podaje się warunki zakwalifikowania do uczestnictwa w przetargu,
2) osoby zamierzające uczestniczyć w przetargu powinny złożyć w miejscu wskazanym przez organizatora przetargu dowody potwierdzające spełnienie warunków podanych w ogłoszeniu, nie później niż na 7 dni przed wyznaczonym terminem przetargu,
3) komisja sprawdza dowody, o których mowa w pkt 2, kwalifikujące do uczestnictwa w przetargu, wywieszając w miejscu podanym w ogłoszeniu przetargu – nie później niż na 2 dni przed wyznaczonym terminem przetargu – listę osób zakwalifikowanych,
4) przetarg może się odbyć w wypadku, gdy zakwalifikowano do przetargu przynajmniej jednego oferenta spełniającego warunki przetargu.
Przetarg ograniczony do tej samej kategorii uczestników może być przeprowadzony tylko jeden raz.
Przetarg ustny ograniczony przeprowadza się jeżeli w ogłoszeniu przetargu zostanie zastrzeżone, że mogą w nim uczestniczyć wszystkie, niektóre albo jedna z kategorii osób, o których mowa w art. 29 ust. 3b ww. ustawy. Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z przepisami ustawy z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego:
1) za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną, która:
- jest właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha,
- prowadzi osobiście gospodarstwo rolne, tj. podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie,
- posiada kwalifikacje rolnicze, tj.
a) uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze lub wykształcenie średnie lub wyższe, lub
b) osobiście prowadziła gospodarstwo rolne lub pracowała w gospodarstwie rolnym przez okres co najmniej 5 lat,
- ma miejsce zamieszkania w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład powiększanego gospodarstwa,
2) za gospodarstwo rodzinne - uważa się gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, określonego w pkt 1,
3) przez gospodarstwo rolne - należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych,
4) przez nieruchomość rolną – należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne,
5) przez prowadzenie działalności rolniczej - należy rozumieć prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej,
6) użytkami rolnymi są grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami.
W wypadku ogłoszenia przetargu ograniczonego do:
1) rolników zamierzających powiększyć posiadane gospodarstwo rolne w gminie, na obszarze której położona jest nieruchomość wystawiana do przetargu – warunkiem zakwalifikowania do przetargu jest przedłożenie przez zainteresowanego rolnika:
a) oświadczenia, poświadczonego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego o określonej powierzchni użytków rolnych,
b) oświadczenia o łącznej powierzchni użytków rolnych własnych lub dzierżawionych,
c) oświadczenia, poświadczonego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), o łącznej powierzchni użytków rolnych w gospodarstwie rodzinnym, które zamierza on powiększyć,
d) dowodu potwierdzającego kwalifikacje rolnicze, tj.:
- świadectwa lub dyplomu ukończenia szkoły z uzyskanym tytułem zawodowym albo dyplomu uzyskania tytułu zawodowego lub dyplomu potwierdzającego kwalifikacje zawodowe - w wypadku uzyskania wykształcenia rolniczego co najmniej zasadniczego lub wykształcenia średniego lub wyższego,
- oświadczenia poświadczonego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) lub świadectwa pracy - w wypadku osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego lub pracy w gospodarstwie rolnym przez okres co najmniej 5 lat,
e) dowodu potwierdzającego zamieszkanie, tj. dokumentu określającego zameldowanie na pobyt stały w rozumieniu przepisów o ewidencji ludności i dowodach osobistych.
2) pracowników zlikwidowanego ppgr, to jest osób, które były zatrudnione w ppgr na podstawie umowy o pracę lub powołania w rozumieniu przepisów kodeksu pracy - warunkiem zakwalifikowania do przetargu jest przedłożenie przez zainteresowanego:
- dowodu zatrudnienia w ppgr (np. świadectwa pracy albo zaświadczenia o zatrudnieniu),
- dowodu potwierdzającego zamieszkanie (patrz - pkt 1lit.e),
- dowodu potwierdzającego kwalifikacje, w wypadku gdy okres zatrudnienia w ppgr był krótszy niż 5 lat (patrz – pkt 1lit.d),
- oświadczenia o nieposiadaniu gospodarstwa rolnego,
3) rolników, którzy sprzedali Skarbowi Państwa nieruchomości niezbędne na cele publiczne – warunkiem zakwalifikowania do przetargu jest przedłożenie przez osobę zainteresowaną:
- umowy sprzedaży, z której wynikać będzie, że sprzedaż nastąpiła po dniu 31.12.1991 r. oraz
- dowodów, na podstawie których możliwe będzie ustalenie, że w dniu sprzedaży nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, posiadała status rolnika,
- dowodu potwierdzającego zamieszkanie (patrz - pkt 1lit.e),
- dowodu potwierdzającego kwalifikacje (patrz – pkt 1lit.d),
- oświadczenia o nieposiadaniu gospodarstwa rolnego, a w wypadku posiadania takiego gospodarstwa – dodatkowo oświadczenia, o którym mowa w pkt 1lit.a-c,
4) członków rolniczej spółdzielni produkcyjnej – warunkiem zakwalifikowania do przetargu jest przedłożenie przez osobę zainteresowaną:
– dowodu członkostwa w rsp postawionej w stan likwidacji albo upadłości,
- dowodu potwierdzającego zamieszkanie (patrz - pkt 1lit.e),
- dowodu potwierdzającego kwalifikacje, w wypadku gdy okres zatrudnienia w rsp był krótszy niż 5 lat (patrz – pkt 1lit.d),
- oświadczenia o nieposiadaniu gospodarstwa rolnego, a w wypadku posiadania takiego gospodarstwa – dodatkowo oświadczenia, o którym mowa w pkt 1lit.a-c,
5) osadników - należy wymagać przedłożenia dowodów spełnienia warunków określonych programem osadnictwa,
6) repatriantów - należy wymagać przedłożenia wizy repatriacyjnej wydanej nie wcześniej niż 6 lat przed dniem przetargu,
7) spółek utworzonych przez pracowników - warunkiem zakwalifikowania do przetargu ograniczonego jest przedłożenie umowy spółki, aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego oraz np. świadectwa pracy (zaświadczenia o zatrudnieniu) założycieli spółki na dowód zatrudnienia w zlikwidowanych ppgr.

6. PRZETARG OFERT OGRANICZONY
Przetarg ofert ograniczony przeprowadza się, jeżeli w ogłoszeniu przetargu zostanie zastrzeżone, że mogą w nim uczestniczyć wszystkie, niektóre albo jedna z kategorii osób uprawnionych.
Do przetargu ofert ograniczonego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące przetargu ofert nieograniczonego oraz przetargu ustnego ograniczonego.

7. OKRES DZIERŻAWY
Umowy dzierżawy z zasady zawierane są na okres 10 lat, z możliwością ich przedłużenia na okres do 30 lat. W przypadkach uzasadnionych względami gospodarczymi, np. cyklem produkcyjnym lub inwestycjami, umowy dzierżawy zawierane są na okres dłuższy niż 10 lat, nie dłuższy jednak niż 30 lat. W takich wypadkach wprowadzane jest do umowy postanowienie, że Agencja raz na 10 lat zastrzega sobie prawo podwyższenia wysokości czynszu dzierżawnego, nie więcej jednak niż o 25% i że o fakcie tym, w drodze jednostronnego oświadczenia woli, powiadomi dzierżawcę na piśmie w określonym w umowie terminie, poprzedzającym kolejny termin płatności czynszu dzierżawnego. W terminie jednego miesiąca od daty otrzymania takiego powiadomienia, dzierżawcy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy dzierżawy. Wypowiedzenie takie powinno zostać złożone na piśmie co najmniej na 3 miesiące przed terminem rozwiązania umowy i przekazania przedmiotu dzierżawy.

8. CZYNSZ DZIERŻAWNY
Wylicytowany lub określony w najkorzystniejszej ofercie czynsz dzierżawny ustala się w umowie, jako sumę pieniężną albo jako równowartość pieniężną odpowiedniej ilości pszenicy. Czynsz ten płatny jest za okres półrocza roku kalendarzowego z dołu, tj. za pierwsze półrocze do 30 września (lub 31 października, 15 listopada) danego roku i za drugie półrocze do 28 lutego (31 marca) następnego roku. Waloryzację czynszu oraz sposób ustalania ceny pszenicy określa art. 39a ustawy. Naliczanie czynszu rozpoczyna się od dnia podpisania umowy dzierżawy, chyba że sama umowa stanowi inaczej.




9. SPOSÓB ROZLICZANIA REMONTÓW I INWESTYCJI

9.1. REMONTY
Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym. Należy przez to rozumieć nie tylko koszty bieżącej konserwacji, ale i remonty obiektów i ich części składowych wchodzących w skład nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy niezależnie od tego, do której grupy środków trwałych są one zaliczane, z częstotliwością, która leży w granicach działań dobrego gospodarza
Za remont uznaje się wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na przywróceniu wartości użytkowej, utraconej lub zmniejszonej na skutek jego użytkowania, nawet gdy użyto materiałów innych niż te, które użyto w stanie pierwotnym, tj. w momencie wybudowania obiektu (np. wymiana pokrycia dachowego). Koszty związane z remontem ponosi dzierżawca. Na wykonanie tych prac nie jest wymagana zgoda Agencji.

9.2. INWESTYCJE
Inwestycją jest budowa a także ulepszenie obiektu budowlanego. Budowa to wykonanie obiektu budowlanego w określonym miejscu. Natomiast ulepszeniem obiektu budowlanego jest:
· rozbudowa, nadbudowa - czyli powiększenie (rozszerzenie, podwyższenie) obiektu,
· przebudowa - czyli zmiana (poprawienie) istniejącego stanu obiektu na inny,
· modernizacja - czyli unowocześnienie obiektu (może ona również polegać na adaptacji, przystosowaniu obiektu do wykorzystywania go w innym celu albo nadanie mu innych cech użytkowych).
Jeżeli dzierżawca zamierza prowadzić inwestycję, powinien uzyskać na to zgodę Agencji.
Na inwestycję o dużej wartości (której koszty przekraczają równowartość 2000 decyton żyta, ustaloną stosownie do przepisów o podatku rolnym) wstępna zgoda Agencji wyrażana jest w oparciu o przedłożony przez dzierżawcę projekt inwestycyjny.
Projekt ten powinien zawierać w szczególności:
1) opis koncepcji projektu,
2) planowaną lokalizację inwestycji,
3) analizę finansową projektu, (korzyści, ryzyko i ocenę opłacalności inwestycji, szacunek i przewidywany okres zwrotu nakładów, planowany zysk). Analiza powinna być sporządzona przy wykorzystaniu metod rachunku inwestycyjnego.
Inwestycje mogą być prowadzone na koszt dzierżawcy, Agencji lub na wspólny koszt dzierżawcy i Agencji.
Jako zasadę przyjmuje się, iż dzierżawca pokryje koszty inwestycji z zapewnieniem przez Agencję, że zatrzyma ulepszenie za zapłatą sumy odpowiadającej jego wartości rynkowej w chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy.
W miarę posiadanych środków Agencja uczestniczy w inwestycjach ulepszających obiekty budowlane znajdujące się na przedmiocie dzierżawy ze środków własnych lub wspólnie z dzierżawcą, zwłaszcza związanych z ochroną środowiska, poprawą jakości produktów, zastosowaniem nowoczesnych technologii, poprawą bhp, a także służących obniżaniu kosztów produkcji
W uzasadnionych wypadkach, np. jeśli inwestycja związana jest z wprowadzaniem nowoczesnych technologii, finansowane ze środków Agencji mogą być także środki trwałe, które stanowią pierwsze wyposażenie obiektu budowlanego objętego inwestycją. Chodzi o takie środki trwałe, które nie są częściami składowymi obiektu budowlanego, ale są jednak czasowo powiązane konstrukcyjnie z obiektem, np. poprzez fundament, podpory, konstrukcje wsporcze lub w inny sposób zamontowane. Pierwsze wyposażenie powinno być związane na stałe z funkcją danego obiektu, np. w budynku kotłowni - kotły, w budynku chłodni - urządzenia i aparaty chłodnicze nieprzenośne. Mogą być nim również maszyny, urządzenia i aparaty wchodzące w skład linii obróbczych przemysłu rolnego, powiązane w ciągi technologiczne (np. linie ubojowe, linie obróbki ziarna, zestawy sortujące, przenośniki), maszyny i urządzenia do chowu i hodowli zwierząt (np. dojarnie mechaniczne, rurociągowe, oziębiacze, schładzarki mleka), zestawy do karmienia i pojenia (np. do zadawania pasz), inkubatory oraz urządzenia przeciwpożarowe.
W wypadku finansowania inwestycji przez Agencję, na podstawie umowy ustala się nowy czynsz dzierżawny w stosunku rocznym (który będzie naliczany najczęściej po roku od ich zakończenia), obliczony zgodnie z formułą:

N czd = D czd + ( M psz : T ) + Z
gdzie:
N czd - nowy czynsz dzierżawny od ulepszonego obiektu (dt pszenicy),
D czd - dotychczasowy czynsz dzierżawny od obiektu przed ulepszeniem ( dt pszenicy ),
M psz -nakład inwestycyjny w dt pszenicy (wartość z kosztorysu powykonawczego przyjętego przez Agencję, przeliczona według średniej arytmetycznej cen skupu pszenicy, publikowanych przez GUS za dwa półrocza poprzedzające faktyczny termin odebrania inwestycji - rozliczenia),
T -okres zwrotu inwestycji w latach, który nie powinien być dłuższy niż wynikający z odpisów amortyzacyjnych,
Z - zysk Agencji wyrażony w dt pszenicy, ustalony procentowo od wysokości nakładów inwestycyjnych Agencji wyrażonych w dt pszenicy, gdzie: Z = X % × M psz ( X nie może być niższy niż 0,4 ).

Wyżej podane zasady stosuje się także w razie finansowania przez Agencję inwestycji polegających na zakupie środków trwałych.
Jeśli inwestycja ma być prowadzona na wspólny koszt, nowy czynsz dzierżawny ustala się proporcjonalnie do udziału Agencji w kosztach inwestycji, zgodnie z powyższą zasadą.
Jeśli inwestycja, finansowana w całości lub w części przez Agencję, wykonywana jest przez dzierżawcę systemem własnym, koszty tej inwestycji, które mogą być rozliczone przez Agencję, powinny dotyczyć kosztów wytworzenia, bez uwzględnienia kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz zysku.
Wykonanie inwestycji bez pisemnej zgody Agencji, skutkujące zmianą przeznaczenia części lub całości przedmiotu dzierżawy, może stanowić podstawę do rozwiązania umowy dzierżawy przez jednostronne oświadczenie woli ze skutkiem natychmiastowym i obciążenia dzierżawcy kosztami przywrócenia stanu poprzedniego. W wyjątkowych wypadkach Agencja może zatrzymać budowę lub ulepszenie, na wykonanie których nie wyraziła zgody, za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości rynkowej w chwili zwrotu przedmiotu dzierżawy, chyba że zachodzą przesłanki do dokonania rozbiórki w myśl przepisów prawa budowlanego.
Jeżeli okres zwrotu inwestycji ustalony z dzierżawcą w umowie o wykonanie inwestycji byłby dłuższy niż czas trwania umowy dzierżawy, istnieje możliwość jej przedłużenia.
Wnioski dzierżawców o zgodę na inwestycje rozpatruje powołana przez dyrektora oddziału terenowego Agencji komisja, z udziałem osoby z uprawnieniami budowlanymi lub rzeczoznawcy majątkowego.
Zgodę wyraża się w formie pisemnej umowy o wykonanie inwestycji. Przykładowe wzory umów stanowią załączniki nr 2 i 3.
Jeżeli dzierżawca zamierza wykonać inwestycję, powinien wystąpić do oddziału terenowego Agencji z pisemnym wnioskiem i przedłożyć wymagane dokumenty.

10. LIKWIDACJA OBIEKTÓW BUDOWLANYCH
W celu dokonania rozbiórki obiektu budowlanego, który zdaniem dzierżawcy nie nadaje się do dalszego użytkowania, może on zwrócić się ze stosownym wnioskiem do dyrektora właściwego oddziału terenowego Agencji.
Do wniosku powinna być dołączona ekspertyza sporządzona przez rzeczoznawcę, dotycząca oceny stanu technicznego, wartości materiałów porozbiórkowych i kosztów rozbiórki. Likwidacja obiektu stanowi podstawę do podpisania aneksu do umowy dzierżawy, wyłączającego zlikwidowany obiekt budowlany z przedmiotu dzierżawy. Aneks ten powinien zwierać datę zaprzestania naliczania przez Agencję czynszu i podpisywany jest po przedstawieniu przez dzierżawcę dokumentów stwierdzających faktyczne zakończenie prac rozbiórkowych. Obniżenie czynszu następuje w wysokości ustalonej dla danego obiektu, przy uwzględnieniu wyliczeń zawartych w stosownym załączniku do umowy dzierżawy.
Należy zwrócić uwagę, że dokonując rozbiórki dzierżawca zobowiązany jest do przestrzegania obowiązujących przepisów prawa budowlanego w zakresie:
1) zgłoszenia właściwemu organowi zamiaru dokonania rozbiórki, lub uzyskania pozwolenia na rozbiórkę,
2) wykonywania robót budowlanych związanych z rozbiórką w sposób zgodny z ustaleniami i warunkami określonymi w przepisach, pozwoleniu na rozbiórkę, bądź zgłoszeniu rozbiórki,
3) objęcia kierownictwa rozbiórki oraz nadzoru nad robotami przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności,
4) zawiadamiania właściwego organu przez inwestora o zmianie kierownika robót oraz inspektora nadzoru inwestorskiego,
5) prowadzenia dziennika rozbiórki,
6) zaniechania prowadzenia rozbiórki wykonywanej bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia lub wykonywania jej w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska - w wypadku, gdy właściwy organ wstrzymał postanowieniem prowadzenie robót rozbiórkowych,
7) dokonania odpowiednich czynności w przypadku katastrofy budowlanej takich jak: zorganizowanie doraźnej pomocy poszkodowanym i przeciwdziałanie rozszerzaniu się skutków katastrofy, zabezpieczenie miejsca katastrofy, niezwłoczne zawiadomienie właściwych organów i innych jednostek organizacyjnych oraz podjęcie działań niezbędnych do usunięcia skutków katastrofy budowlanej,
8) stosowania się do wydanych na podstawie ustawy decyzji właściwych organów,
9) innych przepisów wynikających np. z ustawy o odpadach, prawa geologicznego, kartograficznego, bezpieczeństwa i higieny pracy.
Niestosowanie się przez dzierżawcę do obowiązków wymienionych w pkt. 1) - 5) grozi karą grzywny, w pkt. 6) karą pozbawienia wolności do 2 lat lub karą ograniczenia wolności albo karą grzywny, w pkt 7) karą aresztu albo karą ograniczenia wolności lub karą grzywny, w pkt 8) taką samą karą jak w pkt.7) - w przypadku, gdy właściwy organ zastosował wcześniej bezskutecznie środki egzekucji administracyjnej.

11. OBCIĄŻENIA PUBLICZNO - PRAWNE
Oprócz zapłaty czynszu dzierżawca zobowiązany jest do ponoszenia obciążeń publiczno - prawnych związanych z przedmiotem dzierżawy, a obciążających, zgodnie z obowiązującymi przepisami, właściciela lub posiadacza nieruchomości, w tym podatku od nieruchomości, podatku rolnego i leśnego, opłat melioracyjnych oraz innych obciążeń związanych z jego posiadaniem, w tym kosztów ubezpieczenia obowiązkowego.
Zgodnie z przepisami podatkowymi, obowiązek podatkowy w wypadku dzierżawy nieruchomości rolnych powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaistniały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku (tj. dana osoba stała się dzierżawcą gruntów). Natomiast ustanie tego obowiązku następuje ostatniego dnia miesiąca, w którym przestały istnieć okoliczności uzasadniające ten obowiązek (nastąpiło rozwiązanie umowy dzierżawy).
Obowiązki w zakresie obciążeń publiczno - prawnych zawarte są we wzorze umowy dzierżawy i nie objęte są przetargiem.

12. ZOBOWIĄZANIA WOBEC PRACOWNIKÓW
W wypadku wydzierżawienia majątku stanowiącego całość albo zorganizowaną część gospodarstwa, stanowiącą zakład pracy, dzierżawca z mocy samego prawa, staje się stroną w stosunkach pracy z pracownikami tam zatrudnionymi.
W umowach dzierżawy mogą znaleźć się postanowienia dotyczące:
1) sposobu rozliczenia między dzierżawcą a Agencją ewentualnych udokumentowanych roszczeń pracowniczych, powstałych przed wydzierżawieniem, które ujawniły się już po przejęciu przez dzierżawcę pracowników,
2) zobowiązania się dzierżawcy do utrzymania określonej liczby miejsc pracy przez umówiony okres, stosownie do jego zobowiązania ustalonego w przetargu.

13. SPOSÓB WYCENY MAJĄTKU OBROTOWEGO I RUCHOMYCH ŚRODKÓW TRWAŁYCH
Za wydzierżawione nieruchomości dzierżawca płaci czynsz dzierżawny, zaś majątek obrotowy (inwentarz żywy, zapasy, produkcję w toku) i ruchome środki trwałe (maszyny, urządzenia) podlegają wykupowi.
Wyceny dokonuje się w odniesieniu do:
1) plantacji kultur wieloletnich oraz upraw i zasiewów - według zasad stosowanych przy wywłaszczaniu nieruchomości,
2) maszyn i urządzeń - według cen rynkowych albo według wartości ich odtworzenia pomniejszonych o stopień zużycia, a w wypadku likwidacji według wartości złomu,
3) zapasów i inwentarza żywego - według aktualnych cen rynkowych.

14. WYKUP MAJĄTKU OBROTOWEGO I RUCHOMYCH ŚRODKÓW TRWAŁYCH
Zasady wykupu majątku obrotowego i ruchomych środków trwałych ustala się w drodze przetargu. Spłata należności rozłożonej na raty podlega oprocentowaniu w wysokości 1/4 stopy redyskontowej.
Agencja może jednak nie stosować oprocentowania w razie rozłożenia na raty należności z tytułu sprzedaży mienia lub niektórych składników tego mienia nie wykorzystywanego do prowadzenia działalności produkcyjnej lub usługowej przez okres co najmniej roku przed zawarciem umowy, położonego na terenie gminy, uznanej na podstawie przepisów o zatrudnieniu i bezrobociu za zagrożoną szczególnie wysokim bezrobociem strukturalnym. Oprocentowania można nie stosować w okresie, w którym dzierżawca zatrudnia na podstawie umów o pracę, ustaloną w umowie dzierżawy liczbę osób spośród mieszkańców gmin uznanych za zagrożone szczególnie wysokim bezrobociem strukturalnym (wykaz gmin określa Rada Ministrów).
Jeżeli spłata należności pieniężnej zaproponowana została w ofercie według innego miernika wartości niż pieniądz, tj. w dt pszenicy, nie pobiera się oprocentowania. W celu przeliczenia ceny sprzedaży majątku podlegającego wykupowi na jednostki naturalne podstawę przeliczenia stanowi średnia arytmetyczna cen skupu pszenicy (publikowanych przez GUS) za ostatnie dwa pełne półrocza poprzedzające rozpoczęcie przetargu lub podpisanie uzgodnień.
Przy sprzedaży z rozłożeniem spłaty należności na raty bez względu na miernik wartości, minimalne oczekiwane warunki płatności wynoszą:
a) pierwsza wpłata – minimum 20% łącznej ceny sprzedaży za majątek obrotowy i ruchome środki trwałe,
b) spłata pozostałej należności w okresie nie dłuższym niż 10 lat, licząc od dnia zapłaty pierwszej wpłaty.
W wypadku, gdy umowa dzierżawy została zawarta na okres krótszy niż 10 lat, wówczas okres spłaty nie może być dłuższy niż okres trwania umowy dzierżawy.

15. ZABEZPIECZENIE NALEŻNOŚCI AGENCJI PRZY DZIERŻAWIE I WYKUPIE MIENIA Z ROZŁOŻENIEM NALEŻNOŚCI NA RATY
Ustalając w umowie sposób zabezpieczenia płatności czynszu dzierżawnego i rat należności za sprzedane mienie stosuje się formy zaproponowane przez zainteresowanego, które w konkretnej sytuacji najlepiej gwarantują spłatę należności Agencji. Do takich zabezpieczeń należą:
- gwarancje bankowe,
- poręczenie albo weksel własny „in blanco” poręczony przez wiarygodnego poręczyciela,
- zastaw na prawach (z wpisem do rejestru zastawów),
- przewłaszczenie na zabezpieczenie łącznie z cesją praw z polisy ubezpieczenia rzeczy przewłaszczonych, odnawianą każdego roku,
- hipoteka,
- cesja wierzytelności,
- przystąpienie do długu,
- blokada na rachunku bankowym.
W zależności od konkretnej sytuacji stosuje się jedną lub kilka form zabezpieczenia jednocześnie. W wypadku poręczenia, dzierżawca powinien przedstawić dokumenty świadczące o wiarygodności finansowej osoby poręczającej. W szczególnie uzasadnionych wypadkach Agencja przyjmuje weksle in blanco z własnego wystawienia (np. w wypadku dzierżawy niewielkich powierzchni gruntów przez rolników posiadających stosunkowo duże własne gospodarstwa).

16. OBNIŻANIE CZYNSZU DZIERŻAWNEGO NA PODSTAWIE ART. 700 KODEKSU CYWILNEGO
Artykuł 700 K.c. stanowi:
„Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy”.
Ze sformułowania przepisu wynika, że obniżenie czynszu może nastąpić przy łącznym spełnieniu dwóch przesłanek między którymi zachodzi związek przyczynowy, a mianowicie:
1. Zaistniały pewne okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby.
2. Nastąpiło znaczne zmniejszenie zwykłego przychodu z przedmiotu dzierżawy.
W praktyce do okoliczności uzasadniających roszczenie o obniżenie czynszu należą przede wszystkim zdarzenia:
1) wynikające z negatywnego działania sił przyrody, na które dzierżawca przy dołożeniu należytej staranności nie mógł mieć wpływu, takie jak:
– huragan,
– gradobicie,
– pożar,
2) albo którym nie mógł w żaden sposób zapobiec, np.:
– zalanie wskutek powodzi, mimo prawidłowego zabezpieczenia przeciwpowodziowego,
– utrata lub zmniejszenie plonów wskutek obniżenia się wilgotności gleby poniżej możliwej do przewidzenia w danym rejonie,
– wymarznięcia roślin, mimo że były one odporne na normalne warunki pogodowe w danym rejonie,
– przyducha, mimo że zarybianie jeziora następowało gatunkami ryb odpowiednimi dla tego typu jeziora,
– pomór, mimo że zwierzęta poddane były odpowiednim szczepieniom ochronnym.
Żądania obniżenia czynszu nie uzasadniają w świetle wymienionego przepisu zdarzenia dotyczące dzierżawcy, takie jak: utrata zdrowia, problemy z zatrudnieniem pracowników niezbędnych do właściwego prowadzenia działalności gospodarczej, czy też ograniczenia produkcji lub wysokości ponoszonych nakładów.
W ekonomice gospodarstw pod pojęciem przychody określa się wszelkie wpływy, wyrażone wartościowo, osiągane w danym okresie z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej (tj. przychody z tytułu sprzedaży produktów i usług, operacji finansowych i innych). Natomiast przychodami z tytułu dzierżawy są pożytki, które dzierżawca osiąga w wyniku używania nieruchomości.
Znaczne zmniejszenie zwykłego przychodu można więc uznać wówczas, gdy przychody z dzierżawionej nieruchomości są mniejsze od tych, które dzierżawca mógłby osiągnąć przy uwzględnieniu zmienności produkcji wynikającej z jej charakteru, a mieszczącej się w granicach ryzyka związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej i poziomu rentowności z tej działalności.
Analiza zmienności plonów wykazała, że średnie odchylenie standardowe dla plonów poszczególnych grup roślin wynosi około 15%, przy istniejących różnicach zarówno pomiędzy uprawami, jak i rejonami kraju. Obniżka plonów do 15% w stosunku do średnich wieloletnich nie może być więc jeszcze podstawą żądania obniżenia czynszu, ponieważ spadek ten rekompensowany jest zwiększeniem przychodów w innych latach. Należy uwzględnić również średni poziom rentowności w rolnictwie kształtujący się na poziomie około 5 %.
Na podstawie powyższych założeń przyjęta została zasada, że znaczne obniżenie przychodów będzie miało miejsce, jeżeli powierzchnia upraw, na której wystąpiły straty, stanowi co najmniej 5 % użytków rolnych, a straty te wyrażają się w spadku plonów większym niż 15% w porównaniu do średnich plonów z lat poprzednich.
W odniesieniu natomiast do produkcji zwierzęcej, w której zmienność produkcji w niewielkim stopniu zależy od czynników zewnętrznych, za znaczne zmniejszenie zwykłego przychodu należy uznać sytuację, gdy straty w inwentarzu produkcyjnym przekroczą 5%, co stanowi podstawę do obniżenia ustalonego czynszu od określonych budynków i budowli. Potwierdzenie zaistniałego zdarzenia powinno być potwierdzone, np. opinią lekarza weterynarii.
W wypadku dzierżaw, gdzie prowadzona jest rachunkowość, ustalenie poziomu przychodu uzyskanego z przedmiotu dzierżawy dokonywane jest na podstawie dokumentacji z gospodarstwa. Natomiast dla mniejszych nieruchomości, gdzie dzierżawcy nie prowadzą takiej dokumentacji, przyjmuje się dane np. z urzędu gminy, ODR. Do porównań mogą być także przyjmowane przedłożone przez organizacje i związki dzierżawców informacje o poziomie plonów z gospodarstw z danego terenu, dzierżawionych przez członków tych organizacji i związków, prowadzących sprawozdawczość.
Przy ocenie, czy istotnie zwykły przychód uległ znacznemu zmniejszeniu bierze się pod uwagę również okoliczności, które mogą mieć wpływ na wyrównanie normalnych przychodów z dzierżawy, jak np. to, czy dzierżawca otrzymał lub ma otrzymać świadczenia z tytułu ubezpieczenia od zdarzenia, które spowodowało obniżenie przychodu.

17. PIERWSZEŃSTWO NABYCIA NIERUCHOMOŚCI
Pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości przysługuje:
1) byłemu właścicielowi zbywanej nieruchomości lub jego spadkobiercom, jeżeli nieruchomość została przejęta na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 1 stycznia 1992 r.,
2) spółdzielni produkcji rolnej władającej faktycznie zbywaną nieruchomością, do której użytkowanie ustanowione na rzecz tej spółdzielni wygasło z dniem 31 grudnia 1993 r.,
3) dzierżawcy zbywanej nieruchomości, jeżeli dzierżawa ta faktycznie trwała przez okres co najmniej trzech lat.

O przeznaczeniu do sprzedaży nieruchomości, do której nabycia przysługuje pierwszeństwo, Agencja zawiadamia na piśmie tę osobę, podając cenę nieruchomości oraz termin złożenia wniosku o nabyciu na warunkach podanych w zawiadomieniu , z tym że termin ten nie może być krótszy niż 21 dni licząc od dnia otrzymania zawiadomienia. W razie zbiegu uprawnień do pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości zgodnie z ustawą stosuje się kolejność przedstawioną wyżej.

18. SZCZEGÓŁOWE ZASADY DZIERŻAWY STAWÓW

18.1. STAWY RYBNE TYPU KARPIOWEGO
Wydzierżawianiu podlegają całe obiekty stawowe (kompleksy) usytuowane w jednej zlewni, zaopatrywane w wodę z jednego cieku.
Przedmiotem dzierżawy są grunty pod stawami, inne grunty wchodzące w skład obiektu stawowego, budowle ziemne, urządzenia do piętrzenia wody oraz, w uzasadnionych wypadkach, materiał obsadowy.
Czynsz dzierżawny należny za dwa półrocza może być płatny raz w roku w terminie do 28 lutego.
Pozostałe mienie podlega wykupowi na warunkach ogólnie stosowanych przy sprzedaży majątku obrotowego i ruchomych środków trwałych.

18.2. STAWY RYBNE TYPU PSTRĄGOWEGO
Wydzierżawieniu podlegają całe obiekty (kompleksy) stawowe zasilane wodą z tego samego ujęcia. Przedmiotem dzierżawy są powierzchnie gruntów pod obiektem stawowym, baseny stawowe wraz z urządzeniami do regulacji wody, budowle hydrotechniczne, budynki i budowle związane bezpośrednio z produkcją oraz, w uzasadnionych wypadkach, materiał obsadowy tj: narybek jednoroczny, selekty i tarlaki.
Czynsz dzierżawny płatny jest dwa razy w roku w terminie do 28 lutego i 30 września.
Pozostałe mienie podlega wykupowi na warunkach ogólnie stosowanych przy sprzedaży majątku obrotowego i ruchomych środków trwałych.

19. DZIERŻAWA PRAWA RYBACKIEGO UŻYTKOWANIA JEZIOR
Dzierżawą powinny być objęte wyłącznie całe obwody rybackie dla jezior tzw. „płynących” oraz jeziora tzw. „stojące” wraz z zasobem ryb znajdujących się w tych jeziorach, a także grunty na których znajdują się specjalistyczne budowle i pozostała infrastruktura.
W wypadku wydzierżawiania prawa rybackiego użytkowania jezior, mając na uwadze obowiązek prowadzenia racjonalnej gospodarki rybackiej przez wydzierżawiającego, w ogłoszeniu przetargu często określany jest oczekiwany przez Agencję czynsz dzierżawny. Wówczas rozstrzygającymi warunkami o wyborze oferty są takie kryteria jak: kwalifikacje oferenta, poziom i warunki zatrudnienia, sposób wykupu majątku obrotowego i ruchomych środków trwałych, przewidywane nakłady inwestycyjne lub inne okoliczności uznane przez organizatora przetargu za ważne.
Czynsz dzierżawny płatny jest dwa razy w roku w terminie do 28 lutego i 30 września.
Pozostałe mienie podlega wykupowi na warunkach ogólnie stosowanych przy sprzedaży majątku obrotowego i ruchomych środków trwałych.
Dzierżawca jezior zobowiązany jest dodatkowo do:
- corocznego zarybiania jezior materiałem zarybieniowym o równowartości nie mniej niż 15 % wartości odławianych ryb w ilościach i asortymentach, gatunkach i terminach uzgodnionych każdorazowo z Agencją, chyba że z operatu rybackiego wynika inaczej,
- prowadzenia jeziorowej księgi gospodarczej,
- corocznego odławiania ryb na poziomie zbliżonym do uzyskiwanej dotychczas wydajności połowowej ryb towarowych, nie więcej jednak niż 120% średniej wieloletniej dotychczasowych połowów. W wypadku ustalenia oczekiwanego poziomu czynszu dzierżawnego w oparciu o naturalny potencjał produkcyjny, wielkość odłowów w okresie przejściowym powinna być ustalona w oparciu o opinię eksperta, a w pozostałym okresie dzierżawy nie powinna wynosić więcej niż 100% naturalnego potencjału produkcyjnego, chyba że z operatu rybackiego wynika inaczej,
- prowadzenia działalności gospodarczej oraz wykonywania innych zabiegów hodowlanych zgodnie z zasadami określonymi w rybackim operacie urządzeniowym,
- przestrzegania innych postanowień zawartych w ustawach: o rybactwie śródlądowym, Prawie wodnym, o ochronie i kształtowaniu środowiska, o ochronie gruntów rolnych,
- niezwłocznego powiadamiania właściwych organów o zauważonych zanieczyszczeniach dzierżawionych wód lub innych działaniach mogących niekorzystnie zmienić warunki środowiskowe oraz występowanie o ukaranie osób nieprawnie poławiających ryby w wodach dzierżawionej nieruchomości.
Prawo rybackiego użytkowania jezior, na których ustanowione są obwody rybackie wraz z rybami bytującymi w wodach tych obwodów mogą być użytkowane tylko przez jeden podmiot.

20. ROZWIĄZYWANIE UMÓW DZIERŻAWY
Umowa dzierżawy rozwiązuje się z upływem okresu na jaki została zawarta. Przed tym terminem umowa może zostać rozwiązana na wniosek dzierżawcy w drodze porozumienia stron lub jednostronnie przez Agencję w związku z niedotrzymaniem przez dzierżawcę warunków umowy.

20.1. NA WNIOSEK DZIERŻAWCY
W wypadku gdy dzierżawca zorganizowanych nieruchomości rolnych zwróci się do Agencji o rozwiązanie w części lub w całości umowy dzierżawy przed okresem, na jaki została ona zawarta, zgoda na rozwiązanie umowy powinna być poprzedzona stosowną lustracją i uzależniona jest od zawarcia z dzierżawcą pisemnego porozumienia, które w szczególności powinno zawierać:
1. Termin rozwiązania umowy dzierżawy w części lub całości, który powinien pokrywać się z terminem wydania przedmiotu dzierżawy.
2. Sposób i termin rozliczenia należności z tytułu czynszu dzierżawnego, wykupu majątku obrotowego i ruchomych środków trwałych oraz z innych tytułów.
3. Poziom zobowiązań z tytułu poprawy lub pogorszenia stanu przedmiotu dzierżawy.
4. Zobowiązanie się dzierżawcy do uregulowania należności związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej na przedmiocie dzierżawy, takich jak np.: opłaty za światło, gaz, wodę, telefon, itp. oraz powiadomienia osób trzecich, z którymi zawarł umowy, np. kontraktacyjne.
5. W wypadku wniosku o rozwiązanie umowy dzierżawy stanowiącej zakład pracy, zobowiązanie się dzierżawcy nieruchomości stanowiącej zakład pracy, do nie zwiększania od dnia podpisania porozumienia zatrudnienia oraz stawek wszystkich składników wynagrodzeń - bez zgody Agencji. Porozumienie powinno określać, że w razie zwiększenia stawek wynagrodzenia bez tej zgody, Agencja obciąży dzierżawcę wzrostem wynagrodzeń za okres 1 roku od dnia przejęcia pracowników.
6. Oświadczenie dzierżawcy, że nie będzie korzystał z pierwszeństwa nabycia, bez względu na to czy nieruchomość ta wystawiona będzie do sprzedaży w całości lub w częściach.
7. Zobowiązanie do zabezpieczenia ewentualnych roszczeń Agencji.
Ponadto dzierżawca powinien złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, że w razie niewywiązania się z obowiązku wydania przedmiotu dzierżawy w terminie określonym w pkt 1 porozumienia poddaje się egzekucji zgodnie z art. 777 K.p.c.

20.2. W ZWIĄZKU Z NIEDOTRZYMANIEM PRZEZ DZIERŻAWCĘ WARUNKÓW UMOWY
W razie niewywiązywania się dzierżawcy z zobowiązań wynikających z umowy dzierżawy - ustalane są i analizowane przyczyny takiego stanu rzeczy. Jeśli problemy dzierżawcy wynikają z przyczyn od niego niezależnych (np. zbytnie obciążenie gruntami lub budynkami przedmiotu dzierżawy, załamanie się rynku, niesolidność kontrahentów) - podejmowane są odpowiednie działania restrukturyzacyjne.

Jeżeli natomiast wina leży bezwzględnie po stronie dzierżawcy (np. nieudolne zarządzanie, celowe działanie prowadzące do obniżenia wartości przedmiotu dzierżawy) - umowa zostaje rozwiązana.
Do rozwiązania umowy dzierżawy przez jednostronne oświadczenie woli wydzierżawiającego może dojść w wypadku zaistnienia co najmniej jednej z niżej wymienionych okoliczności, które wymienione są w umowie:
1) zwłoka (opóźnienie) z zapłatą czynszu,
2) używanie przedmiotu dzierżawy niezgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, a w szczególności stwierdzenie:
- niewłaściwego wykorzystania gruntów w trakcie trwania dzierżawy,
- pogorszenia stanu przedmiotu dzierżawy ze względu na niewykonywanie przez dzierżawcę na własny koszt niezbędnych napraw oraz konserwacji budynków i budowli,
3) zmniejszenie liczby miejsc pracy w okresie podanym w umowie,
4) zmiana przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody Agencji,
5) oddanie przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub poddzierżawienie, bez zgody Agencji,
6) nieregulowanie zobowiązań z tytułu obciążeń publiczno-prawnych związanych z przedmiotem umowy (np. podatki) oraz innych obowiązkowych obciążeń związanych z posiadaniem (np. ubezpieczenia),
7) niewywiązywanie się z zobowiązań przyjętych na podstawie umów przejęcia długu,
8) niewywiązywanie się z innych zobowiązań określonych w umowie dzierżawy.

21. CESJA UMOWY DZIERŻAWY
W sytuacjach uzasadnionych względami społeczno - ekonomicznymi zamiast rozwiązania umowy dzierżawy może dojść do przekazania praw i obowiązków dzierżawcy innej osobie niż określona w umowie dzierżawy (cesja umowy dzierżawy). W praktyce Agencja wyraża zgodę na dokonanie cesji, jeżeli w jej wyniku nastąpić ma np.:
- zmiana osoby w spółce cywilnej, poprzez wyłączenie jednego ze wspólników ze spółki lub przystąpienie nowego,
- wydzielenie nowego podmiotu, który będzie dzierżawcą w celu prowadzenia działalności gospodarczej na nieruchomościach objętych przedmiotem umowy,
- wzmocnienie finansowe dzierżawcy, np. poprzez utworzenie przez niego spółki z innym podmiotem,
- wstąpienie w umowę nowego dzierżawcy dającego gwarancję spłaty na rzecz Agencji przejętego przez niego zadłużenia dotychczasowego dzierżawcy.

Opracowała: Joanna Niewińska, Warszawa, wrzesień 2005 - Zespół Gospodarowania Zasobem